Fan Yu

Industri real estat menyumbang 25 persen dari PDB Tiongkok, dan lebih dari sepertiga pendapatan pemerintah daerah terkait dengan penjualan tanah atau penjualan rumah.

Tetapi ketika masalah menggunung—tanpa solusi yang jelas—mengancam, tidak hanya mengganggu stabilitas sektor real estat tetapi juga bank dan produsen industri Tiongkok. Ini adalah masalah “angsa abu-abu” yang telah lama membara tetapi akhirnya bisa berakhir.

Terlepas dari upaya Beijing baru-baru ini untuk meningkatkan pasar real estat negara itu, penjualan gabungan di 100 pengembang properti teratas Tiongkok pada Juli turun 29 persen dari Juni dan 40 persen year Over Year. Ini setelah dua kenaikan bulanan berturut-turut, menurut data yang dirilis oleh China Real Estate Information Corp. Partai Komunis Tiongkok (PKT) telah berusaha untuk menopang permintaan perumahan setidaknya sejak Maret, memperkenalkan langkah-langkah seperti mengurangi uang muka yang diperlukan dan memotong rate hipotek.

Ada tanda tanya seputar apakah langkah-langkah tersebut memiliki cukup waktu  memberikan dampak atau terlalu lemah untuk mengimbangi sentimen pasar yang negatif.

Harga jual rata-rata rumah bekas di 100 kota di Tiongkok juga turun pada Juli. Itu adalah penurunan bulanan kedua berturut-turut. Penurunan harga rumah paling menonjol di kota-kota kecil (tingkat ketiga dan keempat) sementara kota tingkat pertama dan kedua menunjukkan ketahanan.

Boikot hipotek terus mengganggu pengembang di seluruh negeri, mempersulit upaya Beijing untuk menyelamatkan industri real estat.

Banyak pembeli rumah yang memboikot membayar hipotek mengeluh bahwa pembayaran hipotek bulanan mereka, tidak disimpan di Escrow Account atau rekening bersama sebagaimana diatur dalam perjanjian pembelian, tetapi disedot keluar dari rekening tersebut oleh pengembang properti yang kekurangan uang.

Mari kita periksa sebab dan akibat dari fenomena ini, yang selanjutnya dapat mengacaukan sektor real estat yang sudah goyah.

Masalah ini berakar pada sistem “presale” Tiongkok, di mana tipikal pembeli  mulai melakukan pembayaran untuk membeli apartemen sebelum apartemen tersebut dibangun. Biasanya, uang muka dilakukan dan kemudian pembeli mulai melakukan pembayaran hipotek bulanan selama proses konstruksi. Sistem ini membantu pengembang mengumpulkan uang dengan cepat untuk membeli tanah baru dan memulai pengembangan baru.

Sampai saat ini, pengembang memiliki akses yang cukup untuk pembiayaan utang dan diizinkan untuk menggunakan sebagian besar pendapatan pra-penjualan ini untuk apa pun yang mereka inginkan, hanya menyisihkan sedikit menyelesaikan pembangunan proyek perumahan.

Tetapi dalam 12 bulan terakhir, pengembang semakin mendalam mengalami kekurangan uang, sementara Beijing telah memberlakukan pembatasan yang lebih ketat tentang bagaimana uang tunai dapat digunakan. Ini menciptakan “catch-22” di mana banyak pengembang kehabisan uang sebelum menyelesaikan apartemen sepenuhnya, meninggalkan banyak pelanggan yang marah.

Baru-baru ini, lemahnya pengawasan dan kelalaian di beberapa daerah telah memungkinkan beberapa pengembang untuk memanfaatkan uang pra-penjualan yang seharusnya disimpan di rekening escrow untuk mendanai pembelian tanah baru. Justru disinilah kepentingan terbaik pemerintah daerah untuk mendapatkan uang tunai ini. Pasalnya, penjualan tanah kepada pengembang merupakan sumber pendapatan utama bagi kotamadya.

Transfer tersebut juga dilakukan melalui suap dari kontraktor, di mana pengembang memindahkan lebih banyak uang tunai dari rekening escrow pelanggan daripada yang diperlukan ke perusahaan konstruksi, yang pada gilirannya mentransfer kelebihannya kembali ke pengembang. Pelanggan hanya melihat bahwa uang tunai digunakan untuk konstruksi, biaya yang diperbolehkan dari rekening escrow.

Ini menggarisbawahi masalah mendalam yang mengganggu pengembang Tiongkok dan model bisnis mereka. Tanpa bailout besar-besaran dari rezim PKT, tidak mungkin membayangkan bagaimana industri real estate dapat menarik dirinya keluar dari spiral ke bawah ini.

Sementara itu, masalah semakin rumit bagi pengembang. Pengembang Shimao Group Holdings Ltd digugat oleh bank Singapura United Overseas Bank Ltd di Hong Kong atas pelanggaran kontrak terkait pinjaman tertentu yang diberikan bank kepada pengembang.

Chief Executive Officer Xia Haijun dari China Evergrande baru-baru ini dipaksa untuk mengundurkan diri—bersama dengan CFO perusahaan tersebut—di tengah proses restrukturisasi yang panjang. Evergrande telah menjadi penyebab dari kesengsaraan sektor real estat Tiongkok.

Membuatnya memburuk adalah pelanggan ke hilir. Pembeli yang muak dengan sistem status quo dan memboikot hipotek, menciptakan masalah bagi bank dan pengembang. Boikot hipotek nasional dimulai pada proyek perumahan Evergrande di Provinsi Jiangxi.

Namun hari ini, protes telah menyebar lebih dari sekadar pelanggan. Puluhan kontraktor seperti perusahaan konstruksi dan perusahaan lansekap juga telah menghentikan pembayaran utang mereka, dengan alasan ketidakmampuan membayar utang mereka karena uang yang terutang kepada mereka dari pengembang.

Pertanyaan yang belum terjawab adalah seberapa besar gejolak dalam industri real estat ini akan berdampak pada ekonomi Tiongkok yang lebih luas, khususnya sistem perbankan senilai $50 triliun.

Bank terjebak di tengah krisis ini. Industri real estat adalah sumber bisnis terbesar bank-bank Tiongkok—memberikan fondasi yang stabil pada periode gangguan pasar sebelumnya—namun hal itu bisa menjadi kehancuran mereka.

Jika bank tidak turun tangan dan memberikan pinjaman kepada pengembang untuk membantu menyelesaikan proyek dan mendorong pembeli untuk membayar, mereka akan kehilangan lebih banyak uang. Tetapi,  juga hal yang tidak diinginkan—maka meningkatkan eksposur mereka ke industri yang gagal dan berpotensi lebih banyak risiko di kemudian hari.

S&P Global memperkirakan bahwa 2,4 triliun yuan (sekitar $355 miliar) hipotek dapat berisiko tidak dibayar. Itu berjumlah sekitar 6,5 persen dari semua hipotek yang beredar.

Bloomberg melaporkan bahwa auditor nasional Tiongkok sedang menyelidiki sektor perbankan bayangan senilai $3 triliun di negara itu. Di antara kekhawatiran utamanya adalah pinjaman luar biasa dari perusahaan keuangan ini kepada pengembang real estat dan bagaimana mereka berencana untuk menutup atau membuang pinjaman tersebut. Sebanyak 20 perusahaan kepercayaan dan bank bayangan teratas Tiongkok mengambil bagian dalam penyelidikan ini untuk menilai dampak industri terhadap stabilitas keuangan Tiongkok.

Industri baja Tiongkok, pilar ketenagakerjaan yang penting di timur laut negara itu, juga telah berjuang di tengah gejolak real estat. Setelah dilihat sebagai sumber utama ekspansi ekonomi Tiongkok menjadi pemasok dan konsumen global, Bloomberg baru-baru ini melaporkan bahwa hampir sepertiga pabrik baja Tiongkok bisa bangkrut, mengutip komentar dari pendiri Hebei Jingye Steel Group.

Lemahnya industri baja juga telah menyebabkan masalah hulu seperti harga bijih besi yang lebih rendah memukul penambang global, produsen, dan pedagang komoditas. (asr)

Zhou Xiaohui

Lebih dari dua bulan yang lalu, ketika orang-orang di Shanghai, Changchun, Beijing dan tempat-tempat lain dikurung di rumah hingga tidak dapat beraktivitas, bahkan mereka menderita sakit luar biasa karena harus ditusuk dengan  tongkat asam nukleat setiap hari , Pesta Olahraga Asia Tenggara digelar di negara kecil yaitu Vietnam. Orang-orang Tiongkok  terkejut menemukan bahwa Vietnam juga telah “membuka diri” seperti Eropa dan Amerika Serikat. Ketika itu,  kerumunan orang-orang sudah memadati jalanan, pantai dan di stadion. Semuanya sudah tidak memakai masker.  Para pemimpin yang menghadiri acara upacara pembukaan semuanya juga tidak memakai masker.

Ini bukan karena pemerintah Vietnam tak memperhatikan epidemi, tetapi pilihan yang dibuat setelah menilai virulensi virus, tingkat kematian dan dampaknya terhadap ekonomi. Dikatakan sudah banyak orang Vietnam terinfeksi, tetapi mereka hanya tinggal di rumah selama beberapa hari, dan terus keluar dan pergi bekerja setelah gejalanya hilang. Tidak mengherankan bahwa beberapa investor asing yang takut dengan kebijakan anti-epidemi Partai Komunis Tiongkok (PKT) yang ekstrim memilih untuk berinvestasi di Vietnam setelah meninggalkan Tiongkok.

Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, Vietnam telah menjadi penerima manfaat dari model penguasa yang semakin belok kiri dari rezim Beijing dan kebijakan “nol dinamis”. Perkembangan ekonominya yang pesat telah menarik banyak investor, termasuk orang terkaya Hong Kong, Li. Ka-shing juga memilih berinvestasi real estat di Vietnam.

Pada saat ekonomi Tiongkok dibuat berantakan oleh PKT dan hidup rakyat semakin sengsara, hasil ekonomi seperti apa yang diraih oleh Vietnam? Menurut sumber resmi dari Vietnam, PDB Vietnam akan tumbuh sebesar 7,72% pada kuartal kedua tahun 2022, tertinggi dalam lebih dari satu dekade. Menurut laporan Vietnam News Agency pada 11 Juli, media internasional, organisasi ekonomi dan pakar menilai perkembangan ekonomi Vietnam pada semester pertama tahun ini memiliki prospek yang baik, mereka percaya bahwa tingkat pertumbuhan PDB Vietnam akan mencapai 5,5% hingga 7,9% pada tahun 2022.

Laporan tersebut menunjukkan bahwa Vietnam telah mencapai pertumbuhan positif di tengah krisis ekonomi dan merupakan salah satu dari sedikit negara yang ekonominya tidak terjerumus ke dalam kemunduran pada tahun 2020. Pemulihan ekonomi Vietnam sangat cepat dan kuat. Daya saingnya terus meningkat, dan berada di antara negara-negara industri dengan pertumbuhan tercepat di dunia. Vietnam juga merupakan satu-satunya negara di Asia Tenggara yang mengalami pertumbuhan ekonomi positif selama dua tahun berturut-turut dalam menghadapi dampak COVID-19.

Laporan tersebut mengutip “Sputnik”, “Voice of America”, “Business Times” Rusia, dan media berita lainnya berkomentar bahwa Vietnam adalah titik terang dalam pemulihan ekonomi dan diharapkan menjadi pusat produksi dunia dan mata rantai penting dalam  pasokan global. 

Salah satu alasannya adalah stabilitas politik dan sosial, pemerintah telah mengeluarkan rencana pengembangan produksi yang efektif, dan komunitas bisnis semakin yakin dengan lingkungan investasi Vietnam. 

Bank Dunia, Standard Chartered Bank, HSBC, dan lainnya juga percaya bahwa Vietnam menarik sejumlah besar investasi asing langsung di bidang infrastruktur, pasar sekuritas, ekonomi digital, energi daur ulang, perawatan kesehatan, logistik, dan bidang lainnya, menjadikan Vietnam surga investasi bagi investor asing.

Tahukah Anda, pada 26 Mei tahun ini, S&P Global Ratings (salah satu dari tiga lembaga pemeringkat kredit paling bergengsi di dunia) menaikkan peringkat kredit nasional jangka panjang Vietnam menjadi BB+ dengan outlook “stabil”. 

Dalam penilaian terbaru badan tersebut, Vietnam adalah satu-satunya negara ASEAN yang menerima revisi ke atas pada tahun 2022. Dua lembaga pemeringkat kredit internasional terkemuka lainnya, Fitch Ratings dan Moody’s, juga membuat penilaian serupa.

Stabilitas politik dan sosial serta meningkatnya kepercayaan komunitas bisnis terhadap lingkungan investasi di Vietnam, justru menjadi sesuatu yang tidak bisa diberikan PKT dalam kegentingan kepada investor. Tidak peduli seberapa besar PKT menyombongkan diri, dewasa ini kepercayaan investor domestik dan asing di pasar Tiongkok telah anjlok ke titik terendah, sejumlah dana besar sedang berusaha untuk meninggalkan Tiongkok. Apalagi sejumlah besar talenta juga sedang mencoba dengan berbagai cara untuk meninggalkan daratan Tiongkok  dan beberapa orang Tiongkok bahkan memilih untuk berinvestasi di Vietnam.

Pada saat Vietnam bertentangan dengan rezim PKT dalam pencegahan dan pengendalian epidemi, menarik sejumlah besar investasi dan ekonominya tumbuh pesat, Vietnam masih memainkan peran di panggung internasional. Pada awal Juni, dengan persetujuan Majelis Umum PBB, menjadi salah satu Wakil Presiden Majelis Umum PBB ke-77 yang mewakili kawasan Asia-Pasifik untuk masa jabatan setahun.

Vietnam, yang dianggap oleh mantan Presiden AS Trump sebagai “salah satu keajaiban terbesar di dunia” pada tahun 2017, mengapa, sebagai negara yang dipimpin oleh Partai Komunis, membuat Trump mendapatkan pandangan yang sangat berbeda dengan PKT ?

Seharusnya karena Vietnam telah berjalan di jalur pengembangan yang sesuai dengan tren umum dunia dan bertentangan dengan PKT. Pada awal Februari tahun 2006, sebelum pertemuan “Kesepuluh”, Komite Sentral Partai Komunis Vietnam dengan berani merilis rancangan laporan politik, meminta media dan masyarakat untuk bebas berkomentar. Laporan itu termasuk isi meninggalkan kediktatoran satu partai. Hal ini memicu diskusi panas di semua lapisan masyarakat.

Kemudian pada “Kesepuluh” yang diadakan pada bulan April, sekretaris jenderal Partai Komunis Vietnam melakukan pemilihan diferensial. Pada saat yang sama menerima rekomendasi sendiri dari Komite Sentral, asalkan menang dalam pemilihan boleh menjabat sebagai Anggota Komisi Sentral dan menteri di Pusat. Meskipun Nong Duc Manh, 65 tahun, terpilih kembali, namun presiden dan perdana menteri kemudian berpindah ke orang lain.

Pada tahun 2007, anggota Majelis Nasional Vietnam dipilih secara langsung. Di antara 857 calon, ada lebih dari 100 orang bukan anggota Partai Komunis Vietnam, 30 di antaranya adalah calon yang mencalonkan sendiri. Pemilihan perwakilan kongres tunduk kepada pengawasan sosial dan pengawasan opini publik ; Kongres memiliki hak (termasuk presiden, ketua kongres, dan perdana menteri) untuk melakukan “mosi percaya” dan memiliki hak untuk memberhentikan  pemimpin. Kemudian Kongres yang baru terpilih pernah menolak rencana Perdana Menteri untuk investasi di kereta api berkecepatan tinggi.

Vietnam, yang membuka larangan partai dan merealisasikan pemilihan parlemen langsung, juga mencabut larangan berita. Vietnam juga pada dasarnya telah merealisasikan independensi peradilan untuk menghindari “partai lebih besar dari hukum”.

Selain itu, dalam hal tindakan anti-korupsi, Vietnam telah mendirikan sistem deklarasi properti resmi sejak bulan Maret tahun 2012,  pejabat partai, pemerintah, militer dan organisasi sosial, dan perusahaan milik negara di tingkat wakil bagian ke atas diperlukan untuk mengungkapkan properti pribadi mereka. Kontennya mencakup pendapatan pribadi, pendapatan rumah tangga, real estate, aset luar negeri, rekening pribadi, dan lain-lain.

Dengan cara ini, Vietnam yang telah meletakkan dasar yang kokoh bagi perkembangan politik demokrasi, juga telah mendorong perkembangan ekonomi Vietnam. Dalam hal ekonomi domestik, Vietnam telah menyuntikkan dorongan ke dalam pertumbuhan pesat perusahaan sektor swasta, penciptaan lebih banyak kesempatan kerja, dan peningkatan kontribusi terhadap produk domestik bruto (PDB), dengan jaminan sosial dan kesejahteraan yang baik, terutama pengentasan kemiskinan, mendapat pekerjaan, asuransi sosial dan kebijakan untuk meritokrasi revolusioner. 

Pada tahun 2017, Vietnam juga mengumumkan penghapusan sistem pendaftaran rumah tangga yang dirumuskan dengan mengacu pada sistem PKT dan sudah diterapkan selama lebih dari 40 tahun. Menurut analisis media asing, Vietnam melalui tindakan tersebut sedang mengirimkan pesan ke dunia luar bahwa Vietnam sedang menganut nilai-nilai demokrasi. Mulai tanggal 1 Januari tahun 2019, buku penduduk sudah tidak ada lagi di Vietnam, diganti dengan kartu identitas yang berisi semua informasi pribadi.

Sistem pendaftaran rumah tangga adalah sistem dengan apa yang disebut “karakteristik Tiongkok”. Menurut penyelidikan Deng Yuwen, yang pernah menjabat sebagai wakil editor ‘Study Times’, di Sekolah Partai Pusat PKT, saat ini hanya tiga negara di dunia yakni Tiongkok, Korea Utara dan Benin, yang menerapkan sistem pendaftaran rumah tangga yang ketat. Seperti yang kita semua tahu, buku penduduk di pedesaan dan perkotaan Tiongkok, secara alami telah membagi orang Tiongkok menjadi “warga kelas satu” dan “warga kelas dua”. Sebagai akibatnya, banyak masalah seperti pendidikan, asuransi, perawatan medis, dan sebagainya muncul. Tidak diragukan lagi, perlakuan yang berbeda karena hukum yang berbeda adalah tindakan diskriminasi terhadap warga negara.

Penghapusan sistem pendaftaran rumah tangga di Vietnam berarti bahwa 70 juta petani di Vietnam, akan menikmati hak yang sama seperti warga kota atas pendidikan, perawatan medis dan pensiun. Hal ini telah menjadikan perbandingan yang sangat kontras dengan PKT yang bersikeras tidak mau menghapus sistem pendaftaran rumah tangga demi kepentingan pribadi mereka.

Tiga puluh tahun setelah reformasi Vietnam, standar hidup rakyat Vietnam telah meningkat, jumlah wirausahawan meningkat dua kali lipat, dan tingkat pertumbuhan tahunan PDB dalam 10 tahun pertama abad ke-21 mendekati 6,5%. Rezim seperti itu di Vietnam, yang mempromosikan reformasi demi kepentingan rakyat, layak mendapat pujian dari Trump, juga telah memukul wajah PKT yang terus membual banyak “kepercayaan.” Tetapi pada intinya dia tidak berani membuka larangan partai dan surat kabar, tidak berani mengadakan pemilihan langsung Kongres Rakyat Nasional, tetap mempertahankan kekuasaan dengan cara blokir internet, lockdown, menindas rakyat dengan kekerasan dan menghapus semua suara yang berbeda dengan PKT. PKT benar-benar kalah dengan Vietnam yang kecil.

Dan, langkah baru-baru ini di Vietnam telah membuat orang percaya ke mana arah Vietnam di masa depan. Menurut laporan media Vietnam, pada sore hari tanggal 30 Juni, Perdana Menteri Vietnam Pham Minh bertemu dengan Menteri Kehakiman Jepang Furukawa Toshihisa dan delegasi Kementerian Kehakiman Jepang di kediaman pemerintah. Pham Minh inilah yang segera mengirim pesan belasungkawa setelah pembunuhan mantan Perdana Menteri Jepang Abe, menyatakan belasungkawa kepada pemerintah Jepang, rakyat dan keluarga Abe dan pada saat yang sama mengungkapkan rasa terima kasih kepada Abe atas “dukungan dan bantuannya yang berharga” terhadap Vietnam.

Dalam pertemuan tersebut, Pham Minh mengatakan bahwa Vietnam selalu menganggap Jepang sebagai mitra strategis yang mendalam, andal, penting dan jangka panjang, dan kedua belah pihak memiliki banyak kepentingan strategis. 

Jepang tetap menjadi mitra ekonomi utama Vietnam, negara bantuan resmi ODA nomor satu, mitra tenaga kerja terbesar kedua, mitra investasi dan kerjasama pariwisata terbesar ketiga, dan mitra dagang terbesar keempat Vietnam.

Ia juga menyebutkan dukungan dan bantuan yang diberikan oleh pemerintah Jepang, Kementerian Kehakiman dan instansi terkait kepada pemerintah Vietnam selama 30 tahun terakhir, di antaranya kerjasama yang paling erat adalah dalam pelatihan sumber daya manusia, pengembangan sistem dan kebijakan. 

Dia berharap “Jepang akan terus mendukung Vietnam dan meningkatkan kapasitas sistem peradilan Vietnam dalam membangun dan meningkatkan institusi dan hukum ; Melatih dan membina sekelompok sumber daya manusia berkualitas tinggi. Hal demikian termasuk pembentukan ahli dan kader hukum serta peradilan ; Dan mewujudkan transformasi digital di bidang peradilan, meningkatkan kemampuan berjuang di bawah hukum pada acara-acara internasional, terutama untuk melindungi hak dan kepentingan yang sah di bidang politik dan ekonomi.”

Sederhananya, Vietnam berharap Jepang dapat membantunya memperbaiki sistem peradilannya agar lebih beradaptasi dengan komunitas internasional. Vietnam tidak mencari bantuan dari kakak PKT, yang menunjukkan bahwa dia memiliki pemahaman yang jelas tentang sistem peradilan siapa yang lebih baik. Dan,  tindakan Vietnam ini tidak diragukan lagi adalah membuka jalan bagi masa depannya untuk memulai masyarakat nyata yang diatur oleh hukum. 

Ketika hari itu tiba, kekuasaan satu partai Komunis Vietnam pasti akan mundur dari panggung sejarah, dan Vietnam akan menjadi negara demokrasi. Dan, PKT, yang bertentangan dengan tren umum Vietnam dan dunia, tidak diragukan lagi hanya memiliki satu jalan buntu. (lin)